L’evoluzione degli immobili logistici

A cura di:
Alberto Curnis, Ricercatore, Osservatorio Contract Logistics “Gino Marchet”

La logistica è entrata a tutti gli effetti in una fase di profonda transizione, dettata da un’esigenza di costruire una logistica a tutti gli effetti sostenibile, dal punto di vista ambientale, sociale ed economico, e in cui la tecnologia rappresenta certamente la chiave per accompagnare/abilitare tale cambiamento.
Un mutamento, accelerato dall’effetto covid-19, che inevitabilmente sta interessando anche gli stessi immobili logistici. Un nuovo scenario dove il tradizionale paradigma di “big box” spesso si rileva non più adatto a rispondere efficacemente alle nuove esigenze manifestate dal settore.
A fronte di tutto ciò, quali direzioni stanno caratterizzando l’evoluzione di questi asset strategici al servizio della transizione del settore?

L’evoluzione dei network e degli immobili logistici
Il covid-19 ha portato per gli operatori logistici ad una richiesta da parte della committenza di una maggiore resilienza del sistema, accompagnata da una domanda crescente di nuovi spazi di stoccaggio. Un’esigenza quest’ultima che sta interessando in maniera ancor più decisa il mondo dei corrieri, che a fronte dell’esplosione improvvisa del canale e-commerce, si trova necessariamente alla ricerca di nuove aree dedicate sia allo stoccaggio sia alla movimentazione. Un contesto questo che delinea un trend di aumento della capillarità del network logistico, in particolare per i corrieri, in linea con la strategia di espansione ormai evidente a tutti del colosso americano Amazon.
Spostando l’attenzione dal network ai singoli nodi, il cambiamento principale sta interessando lo yard, ossia il piazzale, sempre più soggetto ad opere di installazione di aree di ricarica per mezzi di trasporto green (elettrici/ LNG/CNG). Infatti, si stima che il numero di filiali/depositi con punti di rifornimento per queste tipologie di mezzi aumenteranno di circa 5 volte rispetto alla situazione attuale. Parallelamente, per far fronte all’aumento del numero di furgoni impiegati per gestire i volumi in crescita della distribuzione, si riscontra da una parte un lavoro di espansione dell’area esterna dell’immobile e dall’altra, soprattutto all’estero, il ricorso a depositi multi-piano.
Infine, si conferma il trend di avvicinamento alle grandi città per la distribuzione, in particolare legato alla gestione dei flussi e-commerce, con il 55% di depositi/piattaforme localizzato entro i 20 km dei grandi centri urbani¹.

Le scelte di progettazione: automazione e flessibilità, ancora un ossimoro?
Il ricorso all’automazione al servizio degli immobili logistici è storicamente associato a singole attività specifiche e accompagnato da una generale scarsità di flessibilità. Tuttavia, al giorno d’oggi viene da interrogarsi se questo ossimoro sia effettivamente ancora valido e inamovibile.
Oggi è sempre più ampio il range di soluzioni disponibili per lo stoccaggio, il picking e la movimentazione, in grado di portare lungo certe dimensioni (volumi, unità di movimentazione, dimensione ordini, layout immobile, etc.) anche un fattore di “flessibilità”. Tra queste troviamo ad esempio:

• Soluzioni che utilizzano una combinazione di lift e shuttle (mono o bi-direzionali) per la movimentazione di pallet, cassette e capi appesi. Esse sono in grado di portare flessibilità soprattutto in termini di modifiche alla capacità di movimentazione durante specifici periodi dell’anno (i.e. Black Friday) oppure nel tempo (scalabilità) e in termini di mix relativo alla dimensione degli ordini da movimentare, andando a supportare una logistica sempre più rivolta verso l’omnicanalità;
• Soluzioni che utilizzano robot autonomi per la movimentazione di scaffali e cassette in grado di garantire un’alta flessibilità in termini sia di volumi e soprattutto al mix di unità di movimentazione (scaffali configurati per trasportare cartoni di diverse dimensioni, cassette oppure capi appesi). Inoltre, tali soluzioni presentano una flessibilità elevata anche in termini del layout dell’immobile (requisiti per il pavimento meno stringenti; altezze compatibili con edifici esistenti; area scaffalata con diverse forme);
• Soluzioni con carrelli 4.0, ossia carrelli autonomi, destinati nel prossimo futuro a guadagnarsi un ruolo sempre più di spessore all’interno dei magazzini grazie alla flessibilità in termini di unità movimentata, di allargamento della possibilità di commistione con gli stessi operatori.

Molteplici sono le aziende che stanno lavorando in queste direzioni andando a confermare un trend futuro rivolto al raggiungimento di un’automazione sempre più flessibile.

L’efficienza energetica che valorizza l’immobile logistico
In un contesto dove l’automazione è destinata a ricoprire un ruolo sempre più chiave, portando con sé inevitabilmente maggiori consumi, e dove il costo degli stessi fattori produttivi, in particolari quelli energetici, sta raggiungendo dei picchi imprevedibili e preoccupanti, si conferma alta l’attenzione sull’efficienza energetica degli immobili.
I risultati della ricerca dell’Osservatorio hanno mostrato come il percorso di evoluzione verso il paradigma Green Warehousing sia una realtà. Le soluzioni più adottate riguardano prevalentemente le categorie Green Building, Impiantistica (soprattutto nei magazzini di recente costruzione) e Illuminazione (dove la tecnologia LED risulta la più applicata in assoluto anche in magazzini meno recenti grazie al retrofitting). Per il futuro invece si fanno strada le soluzioni legate a Movimentazione e automazione (priorità per le batterie Li-ion e ricarica ad alta frequenza che superano i 20% del mercato sui nuovi carrelli ma anche un interesse prospettico verso i carrelli a idrogeno/ibridi).

¹Fonte: ricerca ed.2021 del Tavolo di Lavoro Logistics Real Estate & Intralogistics dell’Osservatorio Contract Logistics “Gino Marchet”